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Subarrendamiento de vivienda. ¿Es legal? Todas las claves.

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    El subarrendamiento de vivienda es una práctica muy común y, sin embargo, todavía genera dudas sobre su legalidad. En este post te vamos a explicar lo que dice la ley para que, tanto si eres propietario como si eres inquilino, puedas llevar a cabo el subarrendamiento sin problemas.

    ¿Qué es el subarrendamiento de vivienda?

    Subarrendar una vivienda es la capacidad que tiene un inquilino para alquilar la misma vivienda (o parte de ella) a un tercero. No hay que confundirlo con la cesión de contrato, en el que el nuevo inquilino sustituye al inquilino original en los términos establecidos en el contrato original, y adquiriendo derechos y obligaciones frente al propietario. En el caso del subarrendamiento, el nuevo inquilino responde frente al inquilino original en los términos establecidos en un nuevo contrato de arrendamiento entre ellos, sin que esto afecte al contrato que mantiene el inquilino original frente al propietario. 

    ¿Es legal?

    El subarrendamiento de vivienda es completamente legal, siempre y cuando el propietario de su permiso al inquilino por escrito. ¡Ojo! Si en el contrato no se hace mención al subarrendamiento, también se entenderá que está prohibido. Lo mismo sucede en el caso de la cesión de contrato.

    Esto es lo que nos dice el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

    Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo. 

    1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador. 

    2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. 

    El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. 

    El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. 

    El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. 

    Aquí nos pueden surgir dos preguntas:

    ¿Qué quiere decir “de forma parcial»?

    Con anterioridad a la última modificación de la LAU, se permitía el subarriendo total de la vivienda. Sin embargo, en los contratos de alquiler regidos por la actual regulación, solo se permite el subarriendo parcial, es decir, de una o varias habitaciones.

    ¿Cuál es “la finalidad indicada en el artículo 2.1”?

    El artículo 2.1 de la LAU indica lo siguiente:

    Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 

    Esto quiere decir que el contrato de arrendamiento entre el inquilino original y el nuevo inquilino se regirá por el Título II: De los arrendamientos de vivienda (arts. 6-28) de la LAU siempre y cuando la habitación vaya a ser la vivienda permanente del nuevo inquilino. En el caso de que sea un alquiler turístico o de temporada, se regirá según lo acordado por las partes, dejando de lado la protección que le da la LAU al arrendatario (al subarrendatario, en este caso).

    Tributación

    Los ingresos percibidos por alquiler de vivienda se califican como rendimientos de capital inmobiliario. Si se trata de la vivienda permanente del inquilino, el propietario tiene derecho a reducir en un 60% su rendimiento neto y el alquiler está exento de IVA.

    En el caso del subarrendamiento, los ingresos se califican como rendimientos del capital mobiliario (no inmobiliario, como el arrendamiento original), por lo que el subarrendador no tiene derecho a la reducción del 60%. Sin embargo, si se trata de la vivienda permanente del subarrendatario, está exento de IVA.

    Si se trata de un subarrendamiento turístico o de temporada, será calificado como actividad económica y se deberán aportar facturas con IVA.

    Nuestros consejos

    Muchos propietarios son totalmente contrarios al subarrendamiento, y esto es debido a casos de mala fe por parte de los inquilinos que dan como resultado impagos de suministros, empadronamientos de gente que no vive en el piso para cobrar ayudas, un mayor deterioro del inmueble y ruidos que molestan a los vecinos, etc.

    Por ello, es necesario seguir una serie de recomendaciones:

    Analizar la situación personal y la solvencia del inquilino original

    Las personas más propensas a solicitar el subarrendamiento son aquellas con menos capacidad de pago (estudiantes, trabajadores precarios, solteros, etc.). En estos casos, es preferible realizar un contrato de arrendamiento por cada habitación para que no haya problemas entre los inquilinos y cada uno de ellos responda frente al propietario.

    El perfil ideal para permitir el subarrendamiento es el de una persona o pareja solvente que no necesite ocupar todas las habitaciones. Además, los ingresos percibidos por el subalquiler les permitirá formar un colchón económico, garantizando de esta forma su solvencia futura. Para mayor garantía, el propietario puede solicitar los contratos de subarrendamiento y la declaración de Hacienda en el que figure el subalquiler cobrado para comprobar que está actuando honestamente.

    Suministros

    El pago de los suministros como el agua, luz, o incluso el WiFi puede dar pie a conflictos entre los inquilinos. Por ello, lo más recomendable es que el inquilino original, que es quien tiene la obligación de pagarlos, asuma el coste y subarriende las habitaciones con los gastos pagados, incrementando el subalquiler si lo considera pertinente.

    Adecuar la vivienda

    Si eres un inquilino y el propietario te ha permitido subarrendar alguna habitación, ten presente que los subarrendatarios querrán llevar una vida independiente. La luminosidad, el buen olor y la privacidad son importantes, y también es interesante incluir extras como una pequeña nevera o Smart TV en cada habitación. Aunque suponga un gasto que el propietario no tiene la obligación de compensarte, la garantía de que los inquilinos vayan a estar cómodos bien lo merece. Recuerda que eres el único responsable de lo que suceda en la vivienda.

    Ahora ya lo sabes todo sobre el subarrendamiento de vivienda, ¿tienes alguna duda? Contactar.

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